Vender y alquilar

Las visitas que se quedan a dormir (y a vivir)

La pareja de uno lleva durmiendo ahí desde marzo, usa la ducha, la nevera y el wifi, y no paga nada. Nadie sabe muy bien a partir de qué día eso deja de ser una visita. La ley tampoco lo dice, y esa es justo la información útil.

No existe la regla de los quince días

Circula mucho, pero la Ley de Arrendamientos Urbanos no fija ningún número de noches a partir del cual un invitado se convierte en inquilino. No hay plazo. Lo que hay es una frontera de fondo: mientras sea alguien que viene, es una visita; cuando pasa a vivir ahí de forma estable, y sobre todo si participa en el reparto de la renta, eso empieza a parecerse a otra cosa.

Y esa otra cosa tiene nombre. El artículo 8.2 de la LAU dice que la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar de forma parcial y con consentimiento escrito del arrendador. El 27.2.c convierte el subarriendo o la cesión sin consentir en causa de resolución de pleno derecho del contrato. No del contrato de ese compañero: del contrato, que es uno solo y os incluye a todos.

Lo que rompa tu invitado lo pagas tú

El artículo 1564 del Código Civil lo resuelve en una línea: el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa. El casero no va a perseguir al amigo que reventó la mampara; se lo reclama a quien firmó. Y si el contrato lleva cláusula de solidaridad, puede reclamárselo entero a cualquiera de vosotros.

El pacto que sí sirve

Como la ley no pone número, ponedlo vosotros. Un acuerdo firmado entre compañeros obliga a quien lo firma, y para la convivencia diaria eso basta.

• Cuántas noches seguidas y cuántas al mes. Con cifra, no con «de vez en cuando».
• A partir de cuándo se paga: si alguien se queda de forma continuada, qué parte de suministros aporta y quién lo cobra.
• Aviso previo: decirlo antes, aunque sea por el grupo del piso.
• Llaves: no se dan copias a nadie de fuera sin acuerdo de todos.
• Zonas comunes: el invitado no ocupa el salón como habitación.
• Fiestas: cuántas personas y hasta qué hora.

Cuando la cosa se pone seria

Si las visitas traen ruido o problemas, el asunto sale del piso. El artículo 27.2.e de la LAU permite al arrendador resolver el contrato cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Otra vez: el contrato entero, no el trozo del que invitó.

Por eso conviene no dejarlo correr. Al compañero se le habla, se le recuerda el acuerdo y, si sigue, se le pone por escrito. Lo que no hay que hacer nunca es cambiar la cerradura o sacarle las cosas: quien vive ahí con contrato tiene derecho a estar, y esa salida convierte un problema de convivencia en uno mucho peor.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.